Article mis à jour le 30 octobre 2026.
Acheter une maison ou un appartement au Maroc est un projet de vie pour beaucoup de Marocains résidant à l'étranger (MRE), mais aussi pour des Français et d'autres étrangers qui souhaitent s'y installer ou y passer leur retraite. La loi marocaine permet aux étrangers d'acheter un bien résidentiel, et les démarches sont encadrées. Mais entre les terrains non titrés, les indivisions familiales et les frais mal anticipés, les pièges existent. Voici les étapes, les frais réels et les vérifications à faire avant de signer.
Photo : Sakandarii / Wikimedia Commons, licence CC BY-SA 4.0
Qui peut acheter un bien immobilier au Maroc ?
Un Marocain, résident ou non, peut acheter librement. Un étranger, même non résident, peut lui aussi acquérir un logement ou un local commercial. La principale exception concerne les terres agricoles, qui ne sont pas ouvertes à l'achat direct par les étrangers. Si vous visez une villa à la campagne ou une ferme, faites vérifier par le notaire la nature exacte du terrain avant tout versement.
Titre foncier ou melkia : la vérification n° 1
C'est le point le plus important de votre achat. Au Maroc, un bien peut être :
- Titré (titre foncier) : il est immatriculé à la Conservation foncière (ANCFCC). Le titre indique le propriétaire, la superficie et les éventuelles hypothèques ou saisies. C'est la situation la plus sûre.
- Non titré (melkia ou moulkia) : la propriété repose sur un acte adoulaire et des témoignages. Tous les héritiers ou copropriétaires doivent consentir à la vente, et l'immatriculation ensuite peut prendre de longs mois.
- En cours d'immatriculation (réquisition) : une procédure est ouverte, mais le titre n'est pas encore délivré.
Pour un premier achat, surtout à distance, privilégiez un bien titré et demandez un certificat de propriété récent délivré par la Conservation foncière. Il permet de vérifier que le vendeur est bien le propriétaire et que le bien n'est pas grevé d'une hypothèque.
Les étapes d'un achat, du compromis aux clés
- Choisir un notaire : l'acte notarié est un acte authentique qui sécurise la vente. L'acte adoulaire existe aussi, mais il doit être homologué par le juge.
- Vérifier les documents : certificat de propriété, plans, permis d'habiter, quitus fiscal du vendeur (taxes locales payées).
- Signer une promesse de vente : un acompte, souvent autour de 10 %, est versé sur le compte du notaire, jamais en main propre.
- Signer l'acte définitif : le solde du prix et les frais sont versés chez le notaire.
- Inscription à la Conservation foncière : le notaire fait enregistrer la mutation, puis vous recevez un certificat de propriété à votre nom.
Photo : karel291 / Wikimedia Commons, licence CC BY 3.0
Les frais d'achat à prévoir
En plus du prix du bien, comptez plusieurs frais, à vérifier avec votre notaire au moment de l'achat :
- Droits d'enregistrement : 4 % du prix pour un logement construit, 5 % pour un terrain nu (taux prévus par le Code général des impôts).
- Conservation foncière : 1,5 % du prix, plus des frais fixes.
- Honoraires du notaire : selon le barème en vigueur et le montant de la vente, plus la TVA.
- Frais d'agence : selon le mandat ; demandez qui les paie avant de visiter.
- Frais bancaires en cas de crédit : dossier, assurance, inscription d'hypothèque.
Attention : depuis la loi de finances 2026, un droit supplémentaire de 2 % peut s'appliquer lorsque le prix dépasse 300 000 DH et que le mode de paiement n'est pas traçable. Payez donc toujours par virement ou chèque, et jamais « au noir » : une partie du prix non déclarée vous exposerait aussi à une plus-value plus lourde à la revente.
MRE et étrangers : payer en devises et pouvoir rapatrier
Les actes sont rédigés en dirhams. Si vous achetez avec de l'argent venu de l'étranger, faites transiter les fonds par une banque marocaine, idéalement sur un compte en dirhams convertibles. La banque vous remet alors un justificatif de transfert (souvent appelé « Formule 2 »). Conservez-le précieusement : il facilite le rapatriement du produit de la vente le jour où vous revendrez.
Les MRE peuvent aussi être éligibles au programme public d'aide directe au logement (« Daam Sakane ») pour l'achat d'une résidence principale neuve, sous conditions de prix et d'occupation. Les règles évoluant, vérifiez-les sur la plateforme officielle avant de signer.
Photo : mwanasimba from La Réunion / Wikimedia Commons, licence CC BY-SA 2.0
Les pièges les plus fréquents
- Acheter un bien non titré en indivision sans l'accord écrit de tous les héritiers.
- Verser un acompte en espèces au vendeur ou à un intermédiaire.
- Acheter sur plan sans vérifier le promoteur, l'autorisation de construire et le calendrier de livraison.
- Oublier le permis d'habiter ou acheter une construction non conforme aux plans.
- Signer depuis l'étranger sans procuration claire et légalisée.
Photo : karel291 / Wikimedia Commons, licence CC BY 3.0
Nos conseils avant de vous lancer
- Visitez le quartier à plusieurs moments de la journée, idéalement pendant un séjour au pays.
- Comparez les prix au mètre carré de biens similaires dans la même rue.
- Faites relire chaque document par votre notaire, pas seulement par l'agent.
- Prévoyez au minimum 5,5 % du prix pour les droits d'enregistrement et la conservation foncière, plus les honoraires, et faites chiffrer le total par le notaire.
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Questions fréquentes
Un Français peut-il acheter une maison au Maroc ? Oui. Un étranger peut acheter un logement au Maroc, y compris sans y résider. Seules les terres agricoles sont exclues de l'achat direct.
Combien coûtent les frais d'achat au Maroc ? Pour un logement, comptez 4 % de droits d'enregistrement et 1,5 % de conservation foncière, plus les honoraires du notaire, la TVA et, le cas échéant, les frais d'agence et de crédit.
Peut-on acheter sans être sur place ? Oui, grâce à une procuration notariée ou légalisée au consulat. Mais une visite du bien et un échange direct avec le notaire restent fortement recommandés.
Cet article donne des informations générales et ne remplace pas le conseil d'un notaire. Sources : Code général des impôts, ANCFCC, presse économique marocaine, consultées le 30 octobre 2026. Suivez nos bons plans sur notre page Facebook Fiche de Voyage.